O nedostupnosti bydlení v Česku se mluví už dlouhou dobu. Nejvíc je to patrné u mladé generace, která se ocitla v situaci, kdy je vlastní bydlení spíš výjimka než běžná životní meta. Často slýcháme, že naši rodiče si pořídili byt do třiceti let, zatímco dnešní třicátníci platí nájem po nájmu, a i když se snaží spořit, na základ pro vlastní bydlení to většinou nestačí. Důvodů je několik, ale společným jmenovatelem je realitní trh, který dlouhodobě neodpovídá finančním možnostem značné části obyvatel.
To potvrzují i tvrdá data. Ceny nemovitostí vzrostly v prvním čtvrtletí roku 2025 meziročně o 16 procent. Nájemné šlo ve stejném období nahoru o 10 procent. Část mladých lidí tak zůstává ve stavu, kdy nevědí, jak se z bludného kruhu dostat.
Tea ŠigutováBěhem studia na prestižní univerzitě v Boloni získala profesní kvalifikaci realitního zprostředkovatele na Italské obchodní komoře a titul Dr.ssa Mag.le. V roce 2012 založila vlastní realitní kancelář v Itálii. Od roku 2015 působí v Praze, kde se jí podařilo rozvinout inovativní strategie v oblasti realitních investic včetně zakládání bytových družstev a nákup bytů v novostavbách. Je realitní makléřkou a expertkou portálu Druzstevnivlastnictvi.cz. Kromě češtiny ovládá angličtinu, italštinu, francouzštinu a španělštinu. |
Hypotéky by teoreticky měly být nástrojem, který mladým lidem pomáhá tento problém řešit. Jenže realita je často jiná. Aby banka vůbec začala uvažovat o poskytnutí úvěru, musí mít žadatel našetřených minimálně 10 procent hodnoty nemovitosti. To platí pro lidi do 35 let. Ti starší musí mít dokonce dvacet procent. Pokud si uvědomíme, že průměrná cena bytu v Praze se dnes pohybuje nad hranicí osmi milionů korun, je jasné, že mladý člověk by musel mít našetřeno minimálně osm set tisíc korun. Pro mnoho z nich je to suma, která se i při úsporném režimu plní spíše desetiletí než roky.
K situaci nepřispívá ani stavební vývoj. Nových bytů nepřibývá dost. Český statistický úřad uvádí, že počet dokončených bytů byl loni o dvacet procent nižší než v roce 2023. A rok 2023 sám o sobě zaostával za rokem 2022. Nabídka tedy klesá, a to v době, kdy je poptávka rekordní. Trh tak vytváří prostředí, v němž cena nemovitosti roste prakticky bez ohledu na vývoj mezd či celkové ekonomické nálady. K tomu se přidává fakt, že jeden z největších tuzemských developerů oznámil odklad realizace nových projektů o minimálně rok. Vše nasvědčuje tomu, že bytová krize se bude spíše prohlubovat.
Osvědčený model, který se vrací na scénu
Na tomto pozadí se vrací téma, které bylo dlouho považované za relikt minulosti – družstevní vlastnictví. V dnešních ekonomických podmínkách má ale zcela nový význam. Rozhodně nejde o krok zpět, jak si někteří myslí. Ve skutečnosti představuje jeden z mála dostupných modelů, který je schopen nabídnout relativně rychlou a finančně přijatelnou cestu k vlastnímu bydlení lidem, kteří by na hypotéku nedosáhli.
Princip je jednoduchý. Zájemce si pořídí družstevní podíl, který mu garantuje právo užívání konkrétní bytové jednotky. Na rozdíl od hypotéky ale není nutné, aby měl veškerý vstupní kapitál z vlastních zdrojů. Většina družstev umožňuje financovat vstupní prostředky úvěrem, a to až do plné výše. V praxi to znamená, že družstevní byt lze financovat i ze sta procent z cizích zdrojů.
Další výhodou je administrativní jednoduchost. Družstva obvykle nepožadují po zájemci o byt doložení příjmů, což může hrát klíčovou roli zejména u lidí s nepravidelným příjmem nebo mladých profesionálů, kteří zatím nedosáhnou na požadované limity. Většinou stačí pouze potvrzení, že zájemce není veden v registru dlužníků a čestné prohlášení, že je schopen splácet. To otevírá cestu k bydlení mnoha lidem, kteří by jinak zůstali odkázáni na nájemní sektor.
Největší poptávka je v Praze
Praha je laboratoří bytových trendů celé země. Průměrný byt 2+kk tu v prvním čtvrtletí roku 2025 stál okolo 8,2 milionu korun. Není proto překvapivé, že právě v hlavním městě vidíme největší nárůst zájmu o družstevní formu vlastnictví. Několik developerských společností už reaguje na skutečnost, že velká část mladých lidí nemá jinou cestu, a začíná nabízet nové projekty právě družstevním způsobem. Někdy jde o část projektu, jindy o celý bytový dům.
To, co v devadesátých letech působilo jako překonaný model, se tak znovu stává moderním řešením. Tradiční družstva založená před rokem 1989 se po doplacení úvěrů často transformovala, případně převedla byty do osobního vlastnictví. Současná družstva ale fungují jinak. Jsou to profesionální subjekty, které se řídí striktními pravidly a často spolupracují s bankami i developery při realizaci nových projektů.
Obavy z neplatičů jsou zbytečné
Při diskusi o družstevním bydlení se někdy objevuje otázka rizika, zejména strach z neplatičů. Mnoho lidí má pocit, že případné dluhy ostatních členů mohou ohrozit i ty, kteří platí poctivě. Tento strach je ale z velké části neopodstatněný.
Družstva mají mnohem silnější nástroje než například společenství vlastníků jednotek. Pokud někdo neplatí nájemné či splátky spojené s užíváním bytu, může být z družstva vyloučen. Jeho podíl se následně prodá novému zájemci. Z výtěžku se uhradí dluhy a zbytek se vyplatí původnímu členovi. Ten tak většinou dostane zpět minimálně to, co do družstva vložil, v mnoha případech však daleko více, protože ceny nemovitostí dlouhodobě rostou.
Z mé zkušenosti jde spíše o ojedinělé případy, které družstva umí velmi dobře řešit. I samotné banky považují družstevní vlastnictví za relativně bezpečný model. Členové totiž zpravidla skládají kauci ve výši tří měsíčních nájmů, což poskytuje dostatečnou pojistku. Družstvo má také jasné mechanismy kontroly, řízení rizik a vymáhání pohledávek.
Nové daňové zvýhodnění může zájem ještě posílit
Od ledna 2026 získají družstevníci možnost odečítat si zaplacené úroky stejně jako lidé s hypotékou. Jde o změnu, která má potenciál výrazně posílit atraktivitu družstevních projektů. Členové si budou moci odečíst až 150 tisíc korun ročně ze základu daně. Podmínkou je mít v bytě trvalé bydliště a doložit potvrzení o výši úroků zaplacených družstvem bance.
Je to krok, který měl přijít už dávno. Družstevní bydlení se tím dostává na roveň hypotékám, což pro mnoho lidí, kteří byli zatím na vážkách, může být rozhodujícím impulzem.
Realistická cesta, nikoli kompromis
Ne každý bytový problém v Česku vyřeší družstva. Jsou však jednou z mála cest, která je finančně realistická i pro domácnosti, které by jinak musely zůstat v nájmu. Pokud mají mladé rodiny získat vlastní bydlení bez toho, aby musely spoléhat na dědictví nebo celoživotní úspory rodičů, družstva mohou být tím nejrozumnějším krokem, který je dnes k dispozici.