U zaměstnanců je výpočet bonity relativně přímočarý, banky obvykle akceptují přibližně polovinu (někdy i více) čistého příjmu jako maximální možnou zátěž splátkami. U podnikatelů a majitelů firem je situace mnohem složitější.
„U podnikatelů se setkáváme s typickým scénářem, kdy na nemovitost nedosáhnou nikoli proto, že by na ni neměli, ale protože to říká jejich daňové přiznání,“ vysvětluje Tomáš Rusňák, generální ředitel Gepard Finance.
Podle něj platí jednoduchá rovnice – když si chci půjčit hodně, musím mít vysoký oficiální příjem – a tedy i vyšší daňový základ a odvody. Snahy legálně minimalizovat daňový základ tak jdou přímo proti logice posuzování bonity v bance.
OSVČ: Pozor na délku podnikání, paušály i „nesoulad“ činností
U OSVČ banky posuzují několik klíčových faktorů: délku podnikání, režim zdanění a také soulad činnosti v rejstříku s daňovým přiznáním. Pokud jde o délku podnikání, většina bank chce minimálně 12 měsíců souvislé činnosti.
Některé banky ale vyžadují celé kalendářní období, takže podnikatel, který začal s činností v průběhu roku 2025, dosáhne na hypotéku v plném rozsahu až v roce 2027. Jen některé banky, jako například ČSOB a Hypoteční banka, umí pracovat s příjmem už po zhruba půl roce.
Banky zároveň rozlišují, zda jde o podnikání v režimu paušální daně (bez klasického daňového přiznání), výdajové paušály (40 %, 60 % apod.) a skutečné náklady a odpisy. Myslet je třeba i na soulad činnosti v rejstříku a v daňovém přiznání. Často se totiž stává, že má podnikatel jinou hlavní činnost uvedenou v Administrativním registru ekonomických subjektů (ARES[1]) a jinou v daňovém přiznání. „Banky si tyto údaje porovnávají a nesoulad může vést ke zhoršení podmínek nebo zamítnutí,“ upozorňuje Rusňák.
Specifickou kapitolou jsou pak příjmy z pronájmu. Podle způsobu zdanění (paušál, skutečné náklady, odpisy) se k nim různé banky staví rozdílně. Některé negativní výsledek z pronájmu započtou jako mínus a sníží tím celkovou bonitu, jiné k odpisům přihlížejí jen omezeně.
Majitelé s.r.o.: Čísla firmy rozhodují
Ještě složitější je situace u majitelů společností s ručením omezeným. Banky se dívají nejen na samotné daňové přiznání firmy, ale i na délku existence společnosti či délku a výši podílu žadatele (podíl 10 %, 20 %, nad 50 % apod.). Dále se dívají, zda si majitel vyplácí zisk či odměnu jednatele, zda má firma kladný hospodářský výsledek a vlastní kapitál.
Banky rovněž prověřují kompletní účetní výkazy (rozvahu, výkaz zisků a ztrát, přílohy) minimálně za 2 roky, někdy i za 3 roky. „Pokud je firma ve ztrátě nebo má záporný vlastní kapitál, je získání hypotéky pro majitele většinou extrémně složité, někdy prakticky nemožné,“ upozorňuje Rusňák s tím, že zároveň existují obrovské rozdíly mezi jednotlivými bankami.
A přidává i příklady z praxe. Kupříkladu muž pracující v IT jako OSVČ fakturoval měsíčně za své služby okolo 150 000 korun. Když se ucházel o hypotéku, získal od „nejpřísnější“ banky úvěr maximálně ve výši 6,3 milionu korun. „Nejvstřícnější“ banka mu pak nabídla úvěr ve výši 11,5 milionu korun.
U majitele „eseróčka“ s odměnou jednatele 30 000 korun měsíčně a ziskem firmy ve výši okolo 2,5 milionu korun ročně byl rozdíl ještě dramatičtější. Jedna banka byla ochotná půjčit zhruba 6,2 milionu korun, jiná až 21,5 milionu korun – tedy zhruba 3,5násobek.
„Rozdíly jsou tak velké, že bez kvalitního hypotečního specialisty se k optimálnímu řešení většina podnikatelů prostě nedostane,“ poznamenává Rusňák.
Ideální čas, kdy začít hypotéku řešit
Pokud podnikáte a chcete bydlet ve vlastním, konec roku je ideálním časem, kdy začít hypotéku řešit. Hypoteční specialisté doporučují vše si dobře propočítat ještě před tím, než uzavřete rok 2025 v účetnictví a podáte daňové přiznání.
Tři kroky, jak si zvýšit šanci na získání hypotéky:
- Proberte čísla s účetním či daňovým poradcem. Zjistěte si, jak bude vypadat daňový základ za rok 2025, co udělají odpisy, paušály… Co lze optimalizovat a jaký to může mít dopad na vaši bonitu.
- Nechejte si bonitu spočítat hypotečním specialistou předem. Ideálně ještě před výběrem konkrétní nemovitosti, a to na základě reálných čísel a modelových výpočtů pro různé banky.
- Pokud chcete získat vysokou hypotéku, musíte být připravení krátkodobě platit vyšší daně a odvody. Někdy jde podle hypotečních specialistů o „oběť“ na 1 až 2 roku, která ale umožní pořídit vysněné bydlení.
Pro příští rok odborníci očekávají, že se hypoteční sazby budou pohybovat převážně ve čtyřprocentním pásmu, s případnými posuny v řádu desetin procentního bodu. Hypotéky za dvě procenta však zůstanou i v roce 2026 jen vzpomínkou.
„Nejhorší, co můžete udělat, je vybrat si nemovitost, podepsat rezervační smlouvu a teprve pak zjišťovat, jestli vám vůbec někdo půjčí,“ uzavírá Rusňák.