Zahraniční kapitál nepřichází, protože investoři z ciziny buď očekávají vyšší výnos, nebo upřednostňují příležitosti jinde. „Ukazuje to, že zahraniční investoři tady příležitost nevidí, a že lokální investoři jsou ochotní zde platit vyšší ceny než investoři zahraniční. To může fungovat krátkodobě, ale pokud by to fungovalo dlouhodobě, tak to znamená, že je český trh z nějakých důvodů cenově deformovaný,“ uvedl vedoucí financování nemovitostí Unicredit Bank Petr Svoboda.
Významných prodejů, do kterých by se zapojil zahraniční kapitál, bylo v posledních měsících jen několik. Mezi nepočetnými příklady bylo převzetí portfolia logistických parků tuzemského developera Contera nadnárodním gigantem Blackstone vloni v prosinci a odprodej skladového areálu Sázava logistic Park britské společnosti Segro letos v červnu. Není možné vynechat rovněž mediálně nejznámější prodej pražského obchodního domu Palladium, který koupila tuzemská investiční společnost Reico, součást rakouské Erste Group.
Podle viceguvernéra České národní banky Jana Fraita ale rostoucí dominance lokálního kapitálu na trhu s komerčními nemovitostmi není sama o sobě problém. „My se na to díváme hodně makroekonomicky. Od začátku století získali zahraniční vlastníci v České republice velmi rozsáhlé majetky a vzniká nám dlouhodobě velký odliv příjmů ve formě dividend či jinak do zahraničí. V poslední době se děje něco, co se nám nemusí strukturálně úplně líbit, že čeští investoři toho postupně začínají vlastnit mnohem více v zahraničí a co tady dříve kupovali cizinci, teď kupují Češi.“
Podle hlavního ekonoma banky Creditas Petra Dufka se Česko z hlediska příjmů z pronájmu komerčních realit stává průměrnou zemí a pro nejdravější investory ze zahraničí už není tak lákavé jako kdysi. „Kapitál mířící do těchto oblastí přichází většinou tak trochu jako na Divoký západ a očekává vysoký výnos, protože nese i vysokou míru rizika. Tím, že se Česká republika stala standardní tržní ekonomikou, nabízí i standardní výnosy. Tento kapitál, který je zvyklý na vyšší dravější výnosy, jde dále na východ a jih,“ uvedl Dufek.
Důležitým ukazatelem, který svědčí o stabilitě a zdraví trhu s kancelářskými a komerčními nemovitostmi, je nízká míra neobsazenosti těchto prostor. Ta se drží trvale pod deset procent a ve třetím kvartále letošního roku klesla na sedm procent.
Staví se minimum nových kanceláří
Pokles očekávaných výnosů z pronájmu ale s sebou nese řadu komplikací, na které developeři nebo investiční fondy a další držitelé nemovitostí nebyli zvyklí. Po desetiletí růstu výše pronájmů se v posledních letech tyto ceny stabilizovaly a dlouhodobě stagnují. „Můžeme koupit něco za cenu, co byla před deseti lety, to je samozřejmě transakčně dobře. Je to ale špatně z pohledu developmentu,“ uvedl David Mazáček z investičního fondu Upvest. Je proto obtížné při stávajících cenách uvádět na trh nové kancelářské nemovitosti a stávající portfolio stárne.
To potvrzuje i Martina Jůzová z realitního fondu Wood Real Estate s tím, že poměr výnosů vůči nákladům se u investic nabízených v Česku nebezpečně posunul a tuzemský fond se tak více poohlíží po investicích v cizině. „V řadě případů ceny vystoupaly nad hranici, která by byla podle našeho názoru přiměřená budoucím výnosům z pronájmu a rentabilitě investice jako takové,“ uvedla Jůzová.
Současná výše takzvaného prime yieldu, tedy hypotetické výše pronájmu nové moderně vybavené komerční nemovitosti, je podle ní na úrovni 5,3 procenta. Společnost se proto poohlíží zejména v Polsku, kde jsou pořizovací ceny stabilní a výše pronájmů vyšší.
Obecně je dlouhodobě podíl tuzemských investic v realitách, a to nejen komerčních, ale i v bytové výstavbě, velmi vysoký.
Tuzemské firmy přitom v posledních letech významně investují i v blízkém zahraničí. Podle pravidelné studie KPMG Property Landing Barometer bylo v zemích střední Evropy do oboru komerčních nemovitostí během prvních tří letošních kvartálů nainvestováno přes sedm miliard eur (zhruba 170 miliard korun), což proti stejnému období v roce 2024 představuje více než třetinový nárůst. Čeští investoři si na tomto objemu peněz přisvojili první pozici se zhruba 34procentním podílem.