To, že ceny stavebních pozemků letí nahoru podobně rychle jako ceny bytů, vidíme každý rok, dokonce i půlrok. „Zdražují pozemky hlavně kolem velkých měst,“ říká k vývoji cen nemovitostí finanční poradce skupiny Partners Vladimír Weiss. Stojí za tím hlavně vysoká poptávka.
A to jednak ze strany mladých lidí, kteří se chtějí osamostatnit od rodičů. Někteří mají štěstí a pozemek zdědí, například v místě svého bydliště. Jiní si tam či kdekoliv jinde nějaký pozemek pro výstavbu koupí. A postaví si na něm dům, aby měli kde bydlet a mohli založit rodinu.
„Častá je také situace, kdy se lidé, kteří už založili rodinu a mají děti, rozhodnou odejít z města, kde mají jen menší byt. Často mají za to, že takzvaně na venkově budou žít v bezpečnějším, ale i o poznání čistším prostředí, než jim nabízí město. I s tím se v praxi setkáváme,“ popisuje další typickou situaci Weiss.
Vzhledem k cenám bytů totiž i při prodeji toho menšího vyinkasují dost peněz na to, aby si koupili pěkný stavební pozemek a postavili si na něm dům. Případně, aby si opatřili přímo rodinný dům i s pozemkem.
Podobně postupoval i pan Petr, který žil původně v Praze. „Prodali jsme malý byt na sídlišti v Praze a na vesnici si koupili rodinný dům s pěknou zahradou. Jsme naprosto spokojení. Žije se nám tu podstatně lépe než ve městě. A měli jsme štěstí, protože jsem nedaleko našel i práci. Vrátil jsem se ke své profesi, pracuji jako číšník,“ popisuje svoji zkušenost.
Vždycky to tak snadno klapnout nemusí
Ne vždy ale takto spokojeně mluví ti, kteří si chtějí postavit vlastní dům na zakoupeném stavením pozemku. A už vůbec ne ti, kteří nějaký pozemek prodávají. Zejména v případě, kdy pozemek dosud nemá „status“ toho stavebního, se často setkávají s mnoha problémy. Vůbec prvním je zařazení parcely v uzemním plánu mezi pozemky určené k výstavbě.
Ale ani tehdy, když je pozemek „uznán“ jako stavební, nemusí být vyhráno. Může se totiž ukázat, že k pozemku nevede přístupová cesta. Bez ní místní stavební úřad určitě nevydá stavební povolení. Anebo se ukáže, že elektrické napětí vedené přes pozemek výstavbu domu docela znemožňuje, případně výrazně ovlivňuje její umístění.
Elektrické vedení musí majitelé pozemků snést
To, že nejde o nic výjimečného, potvrzuje mluvčí Skupiny ČEZ Soňa Holingerová. Říká, že přesné číslo elektrickým vedením dotčených soukromých pozemků nelze uvést, ale podle ní se bude jednat o desítky tisíc parcel už kvůli tomu, že distribuční soustava je rozsáhlá.
„Jde o běžný jev daný historickým rozvojem sítě. Každý má právo na zásobování elektřinou. Jde o základní službu, bez které se neobejdou domácnosti, firmy ani veřejné instituce. Distribuční soustava je provozována ve veřejném zájmu a vedení je nezbytné někudy vést, aby toto právo mohlo být naplněno. Vlastníci jsou povinni strpět vedení na základě energetického zákona a souvisejících smluvních vztahů, služebnosti,“ vysvětluje Holingerová pozici ČEZu a majitelů pozemků.
Podobně hovoří její kolega ze skupiny ČEZ Ladislav Kříž: „Ano, přítomnost elektrického vedení omezuje ve formě věcných břemen vlastníky pozemků. To je obecná pravda. Ale není na škodu se podívat do historie, do první poloviny minulého století, kdy se české země elektrifikovaly. Tlak ze všech obcí, a především od obyvatel byl, aby elektřina byla zavedena co nejrychleji.“ Odkazuje i na známou písničku, v níž se zpívá „byl to ten slavný den, kdy k nám byl zaveden elektrický proud…“
„Obyvatelé mnohdy sami nabízeli, že to vedení musí vést co nejblíže jejich chalupy, na jejich pozemcích. Samozřejmě, že toto již nikdo z nás nepamatuje a dnes je situace jiná. Pozemky se po revoluci v roce 1989 vrátily. Ideálem je pozemky převést na stavební a zhodnotit. Jak se elektřina dostane k sousedovi není moje starost…,“ dodává Kříž.
Řešení tu někdy je, ale drahé
Weiss, který v praxi viděl několik případů, kdy stavební parcelu znehodnocovalo elektrické vedení, říká, že se jedná skutečně o problém. Což platí zejména pro vysoké napětí. Kolem jeho vedení jsou totiž až desetimetrová takzvaná ochranná pásma. A v nich se stavět určitě nedá.
„Jediné, co může majitel takového pozemku udělat, je se obrátit na ČEZ, aby elektrické vedení vedl jinudy nebo takzvaně zakopal do země. V obou případech to ale bude muset ČEZu zaplatit. A i v případě, že to zaplatí a ČEZ zakope elektrické vedení pod zem, bude muset respektovat ochranné pásmo vedení pod zemí. A tak si moc nepomůže,“ vysvětluje Weiss.
Holingerová jeho slova potvrzuje. Stejně jako to, že náklady na „zbavení se drátů“ nejsou vůbec nízké. Říká, že ty se pohybují od desítek tisíc až po miliony korun. A dále potvrzuje, že takzvaná ochranná pásma, kde se stavět nesmí, mají svou jasně vymezenou podobu, kterou stanovuje energetický zákon (§46).
„Výjimku tvoří pouze nízké napětí, do jednoho kilovoltu (kV), to nemá vymezené ochranné pásmo. Ale i zde platí bezpečnostní vzdálenosti podle normy ČSN EN 50110-1,“ upozorňuje.
U vysokého napětí (1–35 kV) je ale situace docela jiná. Ochranné pásmo činí sedm až deset metrů od neizolovaného vedení, dva metry od izolovaného a jeden metr pro zemní kabelová vedení. U velmi vysokého (35–110 kV) napětí jsou tato pásma ještě širší. Činí 12 metrů pro neizolované vedení a pět metrů pro izolované vedení.
„Také je ale třeba říci, že ochranné pásmo není prostor, který by byl zcela nepřístupný. Pozemky lze běžně využívat, jen je potřeba dodržovat stanovená pravidla, zákonné požadavky a postupovat s ohledem na bezpečnost provozu a ochranu života, zdraví a majetku,“ vysvětluje mluvčí ČEZ.
Elektrické vedení na pozemku? Může to být i výhoda
Podle Weisse je elektrické vedení na stavebním pozemku jednoznačným minusem pro toho, kdo takový pozemek vlastní a prodává. Na druhou stranu pro kupujícího ale může být výhodou. To proto, že může na prodávajícího parcely tlačit s cenou.
„Pokud totiž vedení nebrání stavbě, ale třeba jen na pozemku omezuje její umístění, tak kupující může argumentovat tím, že část pozemku, kterou vedení omezuje, je de facto neprodejná,“ říká finanční poradce.
Blíže to vysvětluje na příkladu jednoho ze svých klientů, který nedávno rozdělil část své stavební parcely, na které si postavil dům, na několik dalších menších dílů. A nabídl je k prodeji jako parcely pro výstavbu.
„V části, kudy vedlo elektrické napětí, musel kupujícímu slevit z ceny. To proto, že ten, i když by mohl udělat to samé, tedy rozdělit svůj pozemek na několik menších a část prodat, to udělat nemohl, protože tam vede napětí a neprodal by jej. Přesto kupující získal pěkný pozemek, na kterém si dům postaví. A zbyla mu i velká část, přes níž sice vede elektrické napětí, ale v užívání pozemku ho to nijak neomezuje,“ uzavírá Weiss.