Hypotéka – o té slyšel určitě každý. Od jiných úvěrů se liší tím, že musíte dát bance do zástavy vhodnou nemovitost, která se nachází na území České republiky. Dál už se ale podmínky mohou lišit podle typu hypotéky. Ano, je jich více.
Ten „klasický“ hypoteční úvěr zná nejspíš každý, je účelový a je vázaný na pořízení bydlení. Tedy na koupi nemovitosti, jedno, zda bytu, domu nebo třeba stavebního pozemku a následnou stavbu. Využít ji lze rovněž na větší rekonstrukci či refinancování stávající hypotéky u jiné banky. Nebo v případě rozvodu na vypořádání společného jmění manželů či v případě dědictví na vypořádání podílů.
Bez nemovitosti se to neobejde
Vedle této „klasiky“ je tu ale ještě další typ – americká hypotéka. I u ní banka bude vyžadovat vhodnou nemovitost do zástavy. V tomto případě to ale bude neúčelový úvěr. „To znamená, že peníze mi přijdou na účet a já je mohu použít zcela libovolně, jak uznám za vhodné,“ vysvětluje Daniel Horňák, analytik společnosti Bidli.
Využití takhle získaných peněz byste si ale přesto měli dobře rozmyslet. „Úvěr, kdy člověk dává do zástavy obvykle svůj domov, by si měl vzít na nějakou investici, na něco, co mu v budoucnu zlepší komfort nebo zlepší jeho finanční situaci. Ne na spotřebu, dovolenou a podobně,“ varuje Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank.
K čemu peníze z „ameriky“ využít
Za rozumný účel tak podle Daniela Horňáka může být považovaná třeba koupě pozemku, který není vhodný na zajištění úvěru, například se teprve plánuje jeho „přeměna“ na stavební. Nebo pořízení nemovitosti, která by pro banku byla nevhodné účelově, například může jít o objekt k podnikání.
„V poslední době klienti často financují americkou hypotékou nákup nemovitosti v zahraničí, přesnou statistiku ale nemáme,“ uvádí Ondřej Šuchman, manažer hypoték skupiny Komerční banky. Totéž potvrzuje také Raiffeisenbank, i její klienti si za peníze získané z americké hypotéky pořizují nemovitosti v zahraničí. Do zástavy ale samozřejmě i v tomto případě musí jít nemovitost, která se nachází na území ČR.
Využít ji lze rovněž na nákup auta nebo jiného nákladného stroje. Častým účelem je podle oslovených bank také úhrada školného u vyššího dražšího vzdělání. „Jedni z našich klientů touto cestou investovali do vzdělání svého syna. Uhradili mu výcvik pilota dopravního letadla ve výši jeden a půl milionu korun s tím, že v budoucnu rodičům pomůže se splácením této investice,“ popisuje Marian Holub, expert na financování bydlení z České spořitelny.
A doplňuje ještě další příklad, kdy lze o americké hypotéce uvažovat – a sice pokud potřebuji konsolidovat (sjednotit) své dluhy na kreditních kartách a spotřebitelských úvěrech s cílem snížit měsíční splátku a snížit úrok.
Za jakých podmínek vám banky půjčí
Lišit se u americké hypotéky budou proti té klasické do značné míry i podmínky, za nichž banky peníze půjčí.
První ze zásadních rozdílů je v LTV (Loan to Value), což je klíčový ukazatel u hypoték, který vyjadřuje poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. U klasické hypotéky na bydlení je standardní LTV 80. To znamená, že banka vám půjčí 80 procent z ceny nemovitosti a zbývajících 20 procent musíte dát z vlastních zdrojů. Mladší žadatelé do 36 let věku dosáhnou u klasické hypotéky na LTV 90.
U americké hypotéky to však bude méně. „Maximálně do 70 procent hodnoty zastavované nemovitosti,“ uvedl Holub. A proti hypotéce na bydlení je tu rozdíl také v maximálně délce splatnosti, která je výrazně kratší. „Americkou hypotéku si je možné vzít až na 20 let,“ říká Lucie Leixnerová, tisková mluvčí Moneta Money bank. U hypotéky na bydlení je to až 30 let.
Za kolik to bude
Pokud jde o délku fixačního období, zde rozdíly v podstatě nejsou. A rovněž, co se týče úrokových sazeb, se liší jen minimálně. U Moneta Money bank si tak lze sjednat americkou hypotéku s fixací na jeden, tři, pět, sedm nebo 10 let a úroková sazba začíná na 4,59 procenta ročně.
Komerční banka nabízí fixaci na jeden až pět let a úroková sazba začíná těsně pod pěti procenty. U České spořitelny je na výběr fixace na tři, čtyři nebo pět let a úrokové sazby začínají lehce nad pěti procenty.
„Úroková sazba je zhruba o půl procenta vyšší než u účelové hypotéky, fixace jsou ale stejné, jeden rok až 15 let, a to včetně možnosti vzít si plovoucí sazbu,“ říká Milan Voldřich z Raiffeisenbank a konstatuje: „Americká hypotéka je tedy dražší, ale dává větší flexibilitu v tom, co lze jejím prostřednictvím financovat. Nikdo nezkoumá, na co peníze použijete. Jak jsem ale již zmínil, riskantní je, pokud klient peníze utratí nezodpovědně. Pak má zastavený dům či byt a dlouho to splácí.“
Doložení bonity se nevyhnete
Příjmy se u americké hypotéky dokládají standardně, zde není žádný rozdíl. „Musím tedy splňovat parametry bonity stejně, jako bych si bral klasickou hypotéku na vlastní bydlení,“ potvrzuje Horňák.
Od zaměstnanců bude banka chtít potvrzení o příjmu. A obvykle ještě i výpisy z účtu za poslední tři měsíce. U OSVČ bude záležet na tom, jakou formou daní své příjmy. Jestliže podává daňové přiznání, bude pro banku dokladem právě to. Jiná je situace u OSVČ, které využívají paušální daň, a tedy nepodávají daňové přiznání. V takovém případě totiž není úplně zřejmé, jaké příjmy vlastně reálně má. Dnes už si s tím banky umějí poradit, budou chtít třeba výpisy z účtu za předchozí kalendářní rok.
Kromě příjmů ale bude banku zajímat rovněž vaše platební morálka, kterou si ověří v bankovních registrech. Pokud by z nich vyplynulo, že jste měli v posledních letech potíže se splácením některého ze svých závazků, je to problém. A na „přetřes“ přijdou rovněž vaše výdaje. Sem patří mj. i všechny úvěry, které máte, včetně kreditních karet.
„Žadatel musí rovněž doložit udržitelnost svých příjmů do budoucna, stejně jako u běžné hypotéky,“ doplňuje Leixnerová. Pokud tedy v období žádosti o úvěr zrovna budete měnit zaměstnání nebo jste zrovna začali podnikat, může to být v danou chvíli překážka. Stejně tak může bonitu ovlivnit skutečnost, že jeden z partnerů je zrovna na rodičovské dovolené.
Jsou či nejsou americké hypotéky žádané?
Podle oslovených bank tvoří malé procento úvěrů, ale své zájemce mají. „Podíl amerických hypoték v našem celkovém portfoliu úvěrů na bydlení tvoří okolo pěti až šesti procent. Objemově se pak jde o nižší průměrnou částku než u „klasických“ hypoték,“ říká Marian Holub z České spořitelny.
U Raiffeisenbank sledují spíše pokles zájmu. Naopak Komerční banka letos zaznamenala opačný trend. „V posledním roce prodej amerických hypoték roste o vyšší desítky procent, podobně jako u standardních účelových hypoték,“ říká Šuchman.
V Moneta Money bank je zájem o tento typ úvěru dlouhodobě podobný. „Klienti je využívají zejména tehdy, když není možné financování klasickou hypotékou, ale mají vhodnou nemovitost do zástavy, a mohou tak využít nižších splátek oproti běžné půjčce nezajištěné nemovitostí,“ popisuje Lucie Leixnerová a dodává: „Americkou hypotéku lze u naší banky sjednat plně online – od první kalkulace přes podpis až po kompletní správu hypotéky.“