Realitní makléři o tom ví své. Nějaká ta služebnost nebo reálné břemeno, jak se dnes v právní řeči odborně říká věcným břemenům, se najde u mnoha nemovitostí. A týká se to samozřejmě i těch, které jdou na prodej. Někdy ani majitelé sami nevědí, že nějaké na jejich pozemku, domě, případně bytu vázne.
„Zvláště u zděděných nemovitostí to neví skoro nikdy,“ potvrzuje Dominik Ženatý ze společnosti Doma realitní makléři a dodává: „Často dokonce neví třeba ani o břemenu dožití, protože ten, kterého se týká, ho aktivně nevyužívá nebo nevyužíval, ale je tam.“
Pokud se tedy zajímáte o koupi nějaké nemovitosti, je třeba ji v tomto směru vždy pečlivě prověřit. Jen tak se totiž můžete vyhnout případným nepříjemnostem a komplikacím. V praxi se jich může objevit hodně, přičemž některá věcná břemena budou zcela neškodná, jiná ale dokážou majiteli pořádně „zavařit“.
Co říká legislativa
Věcné břemeno může vzniknout písemnou dohodou (ty jsou v praxi nejčastější), rozhodnutím soudu, ze zákona (např. u veřejných sítí), nebo vydržením. Ta vzniklá ze zákona se nezapisují do katastru nemovitostí, takže může být složité jejich existenci vůbec zjistit,“ konstatuje advokátka Kristýna Sasínová z kanceláře Spring Walk. „Ty ostatní tam ale najdete. Doporučuji proto vždy nahlédnout do části C listu vlastnictví.“ A pokud tam nějaké zapsané bude, je dobré si nechat předložit i smlouvy, jimiž byla práva zřízena, abyste přesně věděli, jaká práva a povinnosti jsou s daným věcným břemenem spojená.
Vlastníka nemovitosti totiž mohou postihnout dvěma způsoby. „Buď musí ve prospěch jiného něco strpět nebo se něčeho zdržet, pak jde o takzvanou služebnost. Nebo je zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat, pak se jedná o takzvané reálné břemeno,“ vysvětluje advokátka Kristýna Sasínová z kanceláře Spring Walk. Pojem věcné břemeno ale v běžné praxi i nadále zůstal jako zastřešující označení.
Nejčastěji se lze setkat s právem cesty přes cizí pozemek, vedení inženýrských sítí nebo právem doživotního užívání domu či bytu. „Na rozdíl od nájmu, který je závazkovým právem mezi dvěma osobami, ale věcné břemeno působí vůči všem – tedy i vůči budoucím vlastníkům. A na rozdíl od zástavního práva nejde o zajištění pohledávky, ale o trvalé omezení užívání věci,“ upozorňuje Sasínová na rozdíly oproti jiným právům k cizí věci.
Jak se věcného břemene zbavit
Co to znamená v praxi? Pokud je břemeno zřízeno ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti, tedy jde-li například o právo cesty, přechází spolu s vlastnickým právem k nemovitosti na nového vlastníka (nového majitele, který nemovitost koupí). Pokud je břemeno osobní povahy, například doživotní užívání, zaniká smrtí oprávněného.
Možnost, jak je zrušit, ale samozřejmě existuje. „Buď dohodou stran (vždy písemně) nebo rozhodnutím soudu. K výmazu věcného břemene z katastru pak musí strany doložit zmíněnou písemnou dohodu o jeho zrušení nebo pravomocné soudní rozhodnutí. Někdy také úmrtní list oprávněného, pokud by šlo o osobní břemeno,“ popisuje advokátka.
Co říká praxe, vadí, nebo nevadí?
Jenže v reále může být dost složité se věcných břemen zbavit. A někdy to ani nemusí být nutné. Záleží totiž na tom, o co přesně se jedná, respektive jak moc vám coby majiteli může případně zkomplikovat vaše plány.
Jak už bylo zmíněno, nejčastěji se v praxi jedná o vedení inženýrských sítí přes pozemek. „Novější břemena už mají zákresy sítí a omezení břemene jen na místo přímo s vedením a jeho ochranné pásmo. Pokud to takhle přesně definované není, je dobré toto dodefinovat,“ doporučuje Ženatý.
Podobné to bude u stezky či přístupu. I tady je důležité definovat břemeno co nejpřesněji, zakreslit, jasně mít dané, kudy se prochází či přistupuje. „Pokud nechám břemeno obecně na celý pozemek, může to způsobit nemalé komplikace,“ zdůrazňuje realitní makléř.
Břemeno dožití, to je „jiná káva“…
Jiné to může být v případě osobního břemene dožití, které pochopitelně situaci komplikovat může a často bude. Záležet bude na konkrétní situaci. Dům s právem dožití pro 90letou paní, co je již delší domu v LDN či podobném zařízení, bude něco jiného, než když zde bude existovat právo bezúplatného užívání (dožití) pro 50letého člověka.
V obou případech to bude mít vliv na hodnotu nemovitosti. Jak moc, bude individuální. Roli přitom bude hrát v nejednom případě také typ nemovitosti a lokalita, kde se nachází. „Investor často nebude mít problém koupit byt na Praze 1 i s právem dožití pro 80letou paní. A zaplatí v nejednom případě i skoro plnou tržní cenu,“ vysvětluje Ženatý. „Oproti tomu dům na vsi s právem dožití pro 50letého pána v plném zdraví, který ho plánuje užívat a nechce se odstěhovat, ten je skoro neprodejný za jakoukoliv cenu.“
… i pro majitele je lepší ho před prodejem odstranit
Ve většině případů proto Ženatý doporučuje stávajícím majitelům nemovitosti takové břemeno odstranit ještě před prodejem, pokud to lze – najít náhradní ubytování, zaplatit „odstupné“, prostě dohodnout se. „Rozhodně bych nesázel na to, že si toho kupující nevšimne nebo dokonce, že mu to zatajíme a nezmíníme to v kupní smlouvě. To je recept na budoucí problémy,“ varuje realitní makléř.
Doplňuje ale, že existují rovněž břemena, která mohou generovat příjem. Typický příkladem jsou dle odborníka antény na bytových domech, za které jejich provozovatelé platí za pronájem. Takové věcné břemeno pak má na nemovitost pozitivní vliv.
Jak to vidí banky u žádostí o hypotéku
Potíže mohou věcná břemena přinést novým majitelům (kupujícím) i v případě, že koupi plánují zafinancovat pomocí hypotéky. Neznamená to automaticky stopku, ale banku bude zajímat, o co konkrétně jde, ve prospěch koho, jak je břemeno formulované, na jak dlouho a jak intenzivně omezuje vlastníka.
„Standardně pro získání hypotéky nevadí technická břemena na inženýrské sítě, kterými mohou být kanalizační sítě, vedení elektřiny a plynu. Tato břemena jsou považována za běžná,“ popisuje Josef Janoušek, hypoteční makléř Sirius Finance.
„Většinou nevadí ani břemena, jako jsou umožnění přístupové cesty a průchody na jiný pozemek nebo společné užívání studny. Mohou však snižovat hodnotu nemovitosti,“ pokračuje. A taková korekce ceny, respektive hodnoty nemovitosti směrem dolů znamená, že žadatel dosáhne na nižší výši hypotéky.
U základních věcných břemen na inženýrské sítě většinou banky jejich podrobnou dokumentaci vidět nepotřebují. U specifických věcných břemen se ale o detaily zajímat mohou a budou proto dokumenty požadovat, aby posoudily rizikovost nemovitosti.
Břemeno dožití banky rády nevidí
Nejvíce riziková jsou z pohledu bank osobní břemena, protože se v praxi nejčastěji používají jako práva užívání nemovitosti třetí osobou. „Zde jsou banky ostražitější a často nejsou ochotny takové břemeno akceptovat. Pak je třeba využít jinou nemovitost do zástavy,“ konstatuje hypoteční makléř.
Jenže to bude pro většinu lidí neřešitelná překážka. Jinými slovy dům či byt, který je zatížený osobním věcným břemenem dožití, není radno vůbec kupovat, pokud k tomu kupující nemá nějaký specifický důvod nebo jinou vhodnou zástavu,“ dodává Janoušek.